La Banque du Canada a abaissé son taux directeur de 2,75 % à 2,5 % mercredi. Cette première baisse depuis mars pourrait avoir des effets concrets sur votre portefeuille, surtout si vous êtes propriétaire ou en voie de le devenir. Cela dit, on demeure loin des taux hypothécaires faméliques affichés durant la pandémie.
Qui profite de l’annonce de mercredi ?
« Tous les consommateurs qui ont des prêts à taux variables […] sont les grands gagnants de l’annonce d’aujourd’hui parce qu’ils vont bénéficier immédiatement de cette baisse de 25 points de base », explique Alexandre Bélanger, directeur du district de Montréal chez TD Canada Trust.
C’est notamment le cas des propriétaires fonciers. Ceux qui détiennent un prêt hypothécaire à taux variable vont rapidement voir leur paiement hypothécaire baisser, « ce qui va leur donner plus d’argent dans leurs poches », précise-t-il.
Concrètement, la baisse du taux directeur va permettre à un consommateur qui a emprunté 400 000 $ sur cinq ans à un taux variable d’économiser environ 44 $ chaque mois, calcule Véronique Caron, courtière chez Multi-Prêts Hypothèques. Quant aux emprunteurs à taux fixe, « leur paiement n’est pas affecté par la nouvelle d’aujourd’hui ».
Mais il n’y a pas que les propriétaires qui ont de quoi se réjouir. Les détenteurs de prêts personnels, de marges de crédit ou de prêts automobiles (qui sont souvent à taux variables) devraient aussi payer moins d’intérêts sur leurs prêts. « C’est une bouffée d’air frais pour les consommateurs », estime M. Bélanger.
Qu’en est-il des futurs acheteurs ?
Pour les acheteurs qui souhaitent contracter un prêt à taux fixe, la baisse du taux directeur « va également se traduire par une baisse des taux hypothécaires », mais l’effet ne sera pas aussi direct que pour les prêts à taux variable. « Les taux fixes ne sont pas corrélés parfaitement avec le taux directeur », précise Alexandre Bélanger.
Cela dit, la tendance à la baisse des taux hypothécaires fixes est déjà en cours depuis plusieurs semaines, ajoute-t-il. Une tendance qui devrait plaire aux quelque 60 % des emprunteurs qui renouvelleront leur prêt hypothécaire en 2025 ou en 2026.
De par sa faible amplitude, la baisse de 25 points de base observée mercredi a peu de chance d’entraîner une frénésie sur le marché immobilier, prévient Marc Lefrançois, courtier immobilier chez Royal LePage Tendance. C’est plutôt l’accumulation des baisses qui cause un changement notable dans les poches des consommateurs. « Par contre, ça donne le ton. Personne ne veut acheter une maison dans une période difficile », dit le courtier. Le contexte a donc de quoi rassurer les acheteurs et soutenir la demande, selon lui.
De son côté, M. Bélanger note qu’il n’y a pas assez de constructions de logements pour répondre à la demande, « ce qui fait en sorte que les prix sont tirés vers le haut ». « La baisse de taux va rendre le coût de financement un peu plus abordable — quoique ça demeure quand même assez élevé — et on s’attend à ce que les prix continuent à augmenter légèrement dans les prochains mois.»
Avez-vous acheté au bon moment ?
Le taux directeur a vécu des montagnes russes depuis la pandémie, passant de 0,25 % en 2021 à 5 % en 2023. Il se trouve aujourd’hui environ à mi-chemin, à 2,5 %. Les taux hypothécaires ont suivi une trajectoire semblable, passant de 1,9 % en février 2021 à 5,64 % en novembre 2023 pour des taux fixes avec un terme de cinq ans, selon la Banque du Canada. L’écart est encore plus prononcé pour les taux variables, qui sont passés de 1,76 % à 7,04 % sur la même période.
Si on applique ces taux à l’emprunt de 400 000 $ requis pour acheter une maison unifamiliale de 500 000 $ (le prix médian au Québec lors du second trimestre de 2025) avec une mise de fonds de 20 % et un taux fixe amorti sur 25 ans, on constate que le paiement mensuel a bondi de 800 $ entre le 1er février 2021 et le 1er novembre 2023. Aux mêmes conditions, la hausse du paiement mensuel atteint 1164 $ pour un emprunt à taux variable.
Les hauts et les bas des versements hypothécaires
Paiement mensuel, selon le type de taux d’emprunt, pour un prêt hypothécaire de 400 000 $ amorti sur 25 ans
| Taux fixe | Paiement mensuel fixe | Taux variable | Paiement mensuel variable | |
| 1er janvier 2020 | 2,91% | 1875$ | 3,69% | 2037$ |
| 1er février 2021 | 1,90% | 1675$ | 1,76% | 1648$ |
| 1er novembre 2023 | 5,64% | 2474$ | 7,04% | 2812$ |
| 17 septembre 2025 | 3,99% | 2102$ | 4,00% | 2104$ |
Les taux pour 2020, 2021 et 2023 sont des taux moyens pondérés estimés par la Banque du Canada. Les taux pour 2025 ont été fournis par Véronique Caron, courtière chez Multi-Prêts Hypothèques. Les prêts utilisés comme exemple ici sont d’un terme de cinq ans.
Tableau : Le DevoirSource : Banque du Canada et Multi-Prêts Hypothèques
Notons que ces valeurs sont des moyennes. Certains acheteurs ont pu négocier des taux encore plus bas en 2021, allant jusqu’à 1,35 %, mentionne Véronique Caron. Mercredi, on pouvait trouver des taux fixes à 3,99 % et des taux variables à 4 %, souligne-t-elle. Les acheteurs bénéficient donc de conditions plus favorables que ceux ayant fait l’acquisition d’une propriété à l’automne 2023, mais moins que ceux qui ont acheté à l’hiver 2021.
Alexandre Bélanger remarque en outre que le taux fixe sur cinq ans avait la cote en 2021, tandis que celui sur trois ans est particulièrement populaire aujourd’hui. En tenant compte de l’évolution des taux, ceux qui doivent renégocier leur prêt aujourd’hui peuvent s’attendre à payer plusieurs certaines de dollars de plus par mois pour un prêt de 400 000 $. « Il va y avoir un impact dans le budget des emprunteurs », concède M. Bélanger.
