Le conseil municipal de Bonsecours pousse un soupir de soulagement. Dans le procès qui l’opposait au promoteur immobilier Lac Stukely SEC, la Cour supérieure lui donne raison quant à la validité de ses règlements municipaux.
Rappelons qu’en 2020, le promoteur LSR GesDev, de Saint-Lambert, achète un immense domaine sur le bord du lac Stukely, d’une superficie d’environ 11 millions de mètres carrés (2718 acres).
Le projet, appelé «Domaine Stukely», situé non loin du parc national du Mont-Orford, a l’ambition de créer environ 90 lots pour des fins de villégiature, situés sur des terrains de 1 à 3,5 acres. Quatre investisseurs privés souhaitent aussi s’établir sur la rive du lac.
Pour les besoins spécifiques de ce développement, Annie Lemieux, présidente de LSR GesDev, ainsi que LSR GesDev, fondent la société en commandite Lac Stukely SEC.
Bonsecours face à des règlements «désuets»
L’entreprise présente son projet à la municipalité en juillet 2020. Le promoteur apprend par la suite, de la direction générale, que le conseil municipal est ouvert à un projet de développement de ce type, s’il respecte la règlementation municipale et autre règlementation applicable. Lac Stukely SEC procède alors à l’acquisition d’un premier lot et dépose une offre d’achat sur un second.
«Nous n’avions pris aucune position à ce moment-là et nous étions à l’écoute du promoteur. Mais ça nous a quand même sonné une cloche quant à nos règlements d’urbanisme qui n’avaient pas été modifiés depuis belle lurette. On réalisait aussi qu’une bonne proportion du territoire non développé, en zone de villégiature, est composée de forêts matures et de lieux humides», indique Alex Bouthillette, maire de Bonsecours.
Dans les communications qui suivent entre le promoteur et la municipalité, celle-ci fait savoir qu’elle souhaite exiger qu’une partie des lots acquis lui soit cédée, pour y installer un parc en bordure du lac. En décembre 2020, le promoteur achète un second lot, qu’il destine à ce projet. Par la suite, les parties ne réussissent toutefois pas à s’entendre à ce sujet.
Réviser la réglementation dans la précipitation
Dans les mois qui suivent, l’entreprise embauche de nombreux consultants, à grands frais, pour concevoir et raffiner l’ensemble son projet : urbaniste, arpenteur-géomètre, biologiste, etc.
En janvier 2021, Lac Stukely SEC affiche son projet sur le web et commence à accepter des réservations pour des lots.
De son côté, le conseil municipal s’interroge sur sa réglementation municipale. Non seulement en ce qui concerne les terrains en bordure du lac Stukely, mais quant à l’ensemble de son territoire. Tant et si bien que la municipalité décide, dans la précipitation, de réviser la règlementation municipale au printemps et à l’été 2021.
Bonsecours organise une consultation publique à ce sujet. L’un des règlements prévoit agrandir la superficie minimale des lots pouvant être développés dans la zone de villégiature située aux abords du lac Stukely, en la faisant passer de 3716 m2 (environ 1 acre) à 20 000 m2 (environ 5 acres).
On en profite aussi pour encadrer la densification du périmètre urbain, en rapetissant la grandeur des lots à développer au village.
Lac Stukely SEC dépose un mémoire dans le cadre de ces consultations publiques. L’entreprise participe aussi, sans succès, à un processus de collecte de signatures en vue de tenir un référendum.
Une poursuite de près de 9M$
Ces changements de règlements font en sorte que le nombre de terrains qu’il est possible de développer s’en trouve désormais réduit.
Lac Stukely SEC décide alors de poursuivre Bonsecours pour près de 9 millions de dollars. Alléguant que la municipalité a agi de mauvaise foi et en contravention de la législation applicable. L’entreprise demande l’annulation ou l’inopposabilité de la nouvelle règlementation, ainsi que l’émission d’un permis de lotissement conforme à sa demande.
L’entreprise poursuit aussi l’ancien maire, Jacques David. Faisant valoir la «mauvaise foi personnelle» du maire. Les charges ont été levées lors du procès, en juin 2025.
Au fil des procédures judiciaires, l’entreprise a décidé de scinder en deux sa poursuite de départ à l’encontre de la municipalité. Un premier volet de la poursuite concerne la validité des règlements municipaux. Et un second volet allègue une expropriation déguisée.
La Cour donne raison à Bonsecours, pour le premier volet
Le jugement rendu du 12 février dernier ne concerne que le premier volet.
L’une des questions de la cour était de savoir si la municipalité avait changé ses règlements de manière abusive et de mauvaise foi. Le jugement indique que non.
«Le Promoteur n’a pas démontré d’intention de nuire de la part de la Municipalité. Cette dernière a agi pour protéger sa vision d’un développement responsable. Cette vision peut être contestable, imparfaite et exprimée tardivement. Ceci ne signifie pas pour autant qu’elle représente un exercice de mauvaise foi de la prérogative de règlementer l’usage du territoire», peut-on lire dans le jugement.
Des agissements «questionnables»
Le juge Sébastien Pierre-Roy de la Cour supérieure donne toutefois raison à Lac Stukely SEC quant à plusieurs agissements du conseil qui sont «questionnables». Par exemple le fait de débuter une réflexion en 2020 pour l’abandonner entièrement en 2021. Alors que la municipalité sait que le promoteur travaille à son projet.
De même, le juge soutient que des avis de motion de la municipalité, déposés sans intention claire de réglementer, sont «un détournement des fins de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme».
Le fait de se servir de la documentation accompagnant la demande de permis de Lac Stukely SEC comme base de réflexion pour modifier l’ensemble de la règlementation est aussi critiquable, selon le juge.
Malgré ces «maladresses», le juge Pierre-Roy ne trouve aucune preuve de la mauvaise foi de la municipalité ou un exercice abusif de son pouvoir règlementaire.
La municipalité croit avoir agi correctement
Alex Bouthillette reconnaît que ce projet de développement a été un élément déclencheur pour réviser l’ensemble de la règlementation municipale. Sans toutefois viser seulement le terrain de Lac Stukely SEC.
«Nous avons vraiment eu une vision globale de l’aménagement de notre territoire. Le juge a considéré que le conseil avait travaillé dans l’intérêt du public en faisant ça. Ce n’était pas pour viser ou brimer le promoteur.»
Il croit que la municipalité a agi correctement envers le promoteur.
«Nous avons toujours été prêts à nous asseoir à la table des négociations. En début d’année 2025, il a eu des discussions de bonne foi, à huis clos. Il y a certains points sur lesquels nous étions intransigeants, et d’autres sur lesquels nous avions de la flexibilité. J’espérais qu’on puisse s’exempter de ce procès-là. Mais l’entreprise n’a jamais acceptée de négocier en retirant cette poursuite. De négocier avec un procès qui nous pend au bout du nez, ce n’est pas d’égal à égal. Ce qui fait en sorte qu’il y a eu un procès en juin 2025.»
Un droit acquis pour le promoteur?
Le promoteur a acheté des terrains alors qu’une autre règlementation était en vigueur. Pourrait-il faire valoir un droit acquis? Le tribunal conclut que non :
«La demande de permis de lotissement du promoteur n’était pas substantiellement complète et conforme à la règlementation alors en vigueur. Le promoteur n’avait par conséquent aucun droit acquis à l’émission du permis.»
Tout n’est pas réglé
Ce jugement ne se prononce pas quant au second volet de la poursuite en ce qui concerne l’expropriation déguisée. Ce qui signifie que tout n’est pas réglé. L’entreprise pourrait décider de continuer ses procédures judiciaires.
La présidente de LRS GesDev, Annie Lemieux, a indiqué au Val-Ouest que l’entreprise ne souhaitait pas commenter ce dossier, compte tenu qu’il était toujours devant les tribunaux.
«On va pouvoir leur raconter l’histoire»
Combien aura coûté cette affaire à la municipalité? Une assurance a couvert une partie des frais judiciaires. La portion restante est de l’ordre d’environ 100 000 $, pour les cinq ans qu’a duré cette affaire.
«Une moyenne de 20 000 $ par année, sur un petit budget municipal [1,8 M$], c’est un gros montant. Nous aurions voulu investir cet argent ailleurs. Mais nous avions le devoir de nous tenir debout. Parce que nous considérions, depuis le début, que nous avions pris une décision démocratique, dans l’intérêt public. Oui, c’est beaucoup d’argent à court terme. Mais le jugement crée une jurisprudence qui va non seulement s’appliquer à Bonsecours, mais à d’autres municipalités au Québec», expose le maire.
Alex Bouthillette ne cache pas l’impact important de cette saga judiciaire sur sa municipalité qui compte 667 personnes.
«C’était un gros stress pour la communauté et la municipalité. Les citoyens étaient nerveux et ça transpirait évidemment sur le conseil.»
Il aussi mentionne que l’ensemble de ce dossier a été une «grosse courbe d’apprentissage» pour l’ensemble des membres du conseil. Lui-même n’ayant jamais mis les pieds dans un palais de justice avant cette affaire.
L’édile se dit soulagé de pouvoir enfin donner des explications à ses concitoyennes et concitoyens. Ce qu’il ne pouvait faire lors du procès.
«On va pouvoir leur raconter l’histoire, maintenant que le jugement est tombé. Nous n’avions rien à cacher, mais c’était dans l’intérêt collectif qu’on garde un certain mutisme, compte tenu que l’affaire était devant la cour.»
ARTICLES PUBLIÉS en lien avec ce dossier :
Poursuite judiciaire : les Bonsecourois reçoivent une lettre de Lac Stukely SEC (octobre 2023)
Poursuites judiciaires : craintes et inquiétudes à Bonsecours (août 2023)
Bonsecours se fait poursuivre par le promoteur du Lac Stukely (mars 2022)
Le promoteur met sur pause le projet du Domaine Stukely à Bonsecours (novembre 2021)
Bonsecours fait volte-face sur la superficie de ses lots de villégiature (août 2021)
Bonsecours restreint les projets domiciliaires aux abords du lac Stukely (juillet 2021)
Bonsecours s’agite avant le développement du Domaine Stukely (juin 2021)
